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什么是房产税?浅谈房产税有哪些?

2018-10-12 点击 评论

房地产税,属于财产税类税收,通常指对房地产征收的税收,以房地产为征税对象,以房地产的持有者或者使用者为纳税人,以房地产的评估值或者面积为计税依据,采用比例税率或者一定的税额标准(又称固定税额)。

一、什么是房地产税?

房地产税,属于财产税类税收,通常指对房地产征收的税收,以房地产为征税对象,以房地产的持有者或者使用者为纳税人,以房地产的评估值或者面积为计税依据,采用比例税率或者一定的税额标准(又称固定税额)。

     因为房地产坐落在固定的地点,直接享受当地政府提供的城乡建设、环保、治安、教育、文化和卫生等多种基本公共服务,所以此税通常被各国列为地方税,由县(市)议会立法,当地财税机关按年征收,收入纳入当地政府的财政收入,然后通过当地政府的财政支出用于当地的公共服务。

房地产税是目前各国普遍征收的一种税收,也是实行分税制财政管理体制国家的地方税体系中的一个主要税种。但是,此项税收通常不会构成地方政府财政收入的主要来源。以美国为例,目前该国县(市)政府的房地产税收入约占该级政府税收收入的四分之三和全部财政收入的三成,该级政府的其他税收主要为销售税和个人所得税,该级政府财政收入中的非税收入主要为收费和上级政府的财政转移支付

也有一些国家和地区在房地产交易环节征收其他税收,如我国征收的营业税、契税和城市维护建设税,新加坡、我国大陆和香港特区征收的印花税。但是,各国都不会将这些税收列为房地产税。

二、目前我国的房地产税有哪些?

目前我国的房地产税采用对城镇房产和土地分别征税的做法,分设房产税和城镇土地使用税两个税种,前者分别以房产原值和房租收入为计税依据,分别按年、按次征收,税率分别为1.2%和12%;后者按照使用城镇土地的面积和规定的税额标准征收,通常每平方米应税土地的年税额标准从0.6元到30元不等;个人自由自用的房地产不征税,房产税改革试点地区除外。上述两种税收均为地方税,但是现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》由国务院制定,上述暂行条例的实施细则、办法由各省、自治区和直辖市人民政府制定;征收管理由地方税务局负责(西藏自治区除外);收入纳入地方财政收入,用于地方财政支出。根据财政部公布的2012年全国公共财政收入决算,当年上述两种税收的收入分别为1732.5亿元和1541.7亿元,占当年地方税收收入的比重分别为3.66%和3.26%,占当年地方全部财政收入的比重分别为1.29%和1.45%。

三、房地产税是否具有宏观调控功能?

税收的宏观调控作用,主要体现在国民收入的初次分配和再分配环节,通过中央税和中央与地方共享税,特别是在货物和劳务销售、进出口环节征收的增值税、消费税、营业税、关税和收益分配环节征收的企业所得税、个人所得税等主体税种实现。房地产税属于对存量财产征收的地方税,既不是直接影响房价的主要因素,也不能直接影响房产持有者的收入,难以赋予它宏观调控功能,所以鲜见各国通过房地产税调控房地产市场的做法。虽然我国的房地产税制度大体上全国统一,但是这种做法并没有改变房地产税的性质和作用,更不宜因此夸大房地产税的性质和作用。可以设想一下,一年区区三千多亿元的房地产税收入,对于我国庞大的房地产市场和地方政府收支规模来说,如何能够“四两拨千斤”?

四、房地产税能否调节个人收入差距?

税收调节个人收入差距的作用,主要体现在国民收入的再分配环节,主要税种是个人所得税,即通过税前费用扣除、超额累进税率和减税、免税、退税等措施,达到低收入者不纳税、中低收入者少纳税和高收入者多纳税的效果。出于税制统一、公平的考虑,在两位房主持有的房产价值相同的情况下,不可能对其中收入比较高的人征收更多的房地产税;更不可能无论个人有无房地产、持有房产多少,一律按照其收入高低征收房地产税。至于有人说,持有房地产多的人收入也高,必然会从其高收入中多拿钱缴纳房地产税,从而可以调节高收入,这种说法就更牵强了——因为照此推论,既然高收入者的支出会涉及很多税种(如他们在商场购物的支出会涉及增值税,在饭店用餐、乘坐飞机和购买住房的支出会涉及营业税,上述两种税收还要附征城市维护建设税),那么这些税种就都可以调节高收入了。上述说法不仅违背了税收的基本理论和常识,也不符合各国税收的实际情况,所以不能成立。

五、房地产税能否调节个人财产差距?

各国通过税收调节个人财产差距,主要体现在财产持有和转移环节,通常采取对存量财产征收财富税、对继承的遗产征收遗产税和对赠与的财产征收赠与税等方式。在当今经济全球化和国际经济、税收竞争日益激烈的背景下,为了减少由于资产转移而造成的经济损失和降低管理方面的成本,征收财富税的国家已经罕见;很多国家和地区已经陆续取消或者停止征收遗产税和赠与税(如加拿大、奥地利、瑞典、俄罗斯、印度、埃及、阿根廷、澳大利亚和我国的香港、澳门特区等),继续征税的国家也普遍通过大量增加税前扣除额和大幅度降低税率等措施大幅度地降低了上述税收的负担(如美国、英国、日本和我国的台湾地区等)。在房地产税方面,也鲜见各国地方政府通过高累进程度的房地产税调节个人房地产的差距,1%左右的比例税率是比较常见的。至于有人说,拥有房地产多的人,就会多缴房地产税,从而可以调节个人财产差距,这种说法也是很牵强的,道理同前,这里恕不赘述。

六、房地产税能否取代“土地财政”

“土地财政”是近年来我国政府收支管理中出现的一种特殊现象,有其复杂的政治、经济、财政原因和结果,短期内似乎不太可能通过财政、税收、地方税和房地产税制度的改革而彻底改变。这里姑且不论我国应当如何从体制上彻底解决“土地财政”问题,单是从金额方面来看,2012年全国各地政府收取的两万多亿元国有土地使用权出让金收入也不是三千多亿元房地产税收入可以替代的。试图在近期内大量增加房地产税收入,或者大量减少国有土地使用权出让金收入,或者同时采取上述两种措施,以缩小上述两种收入之间的差距,恐怕都不太现实

从发展趋势看,房地产税应当成为我国未来地方税体系的主体税种之一,其收入也应当随之成为我国未来地方税收入的主要来源之一,但是此项收入不太可能构成我国地方政府财政收入的主要来源。其他财源,特别是规范化的中央政府转移支付可能更为重要,这主要是我国市场经济条件下主体税种(目前包括增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税5个税种)税基的流动性和基本公共服务均等化对于加强中央财政、税收的要求决定的。有些人误以为各国普遍以房地产税收入为地方政府财政收入的主要来源,由此导致的很多推论显然难以成立

七、近期我国能否对居民自有自用住房全面开征房地产税?

我国是一个经济发展很不平衡的发展中大国,从总体来看居民收入水平不高,拥有的住房不多,各地居民的收入和住房情况差异很大,税收管理水平也不高。在这种情况下,所有居民自有自用住房统一征收房地产税,或者一律免征房地产税,恐怕都有失偏颇。我认为比较稳妥的办法可能是:由各省、自治区和直辖市根据此税征收条件的成熟程度(主要考虑税源多少、居民承受能力强弱和税收管理水平高低等基本因素),逐步推行对居民自有自用住房征收的房地产税,并对低收入居民的自有自用住房予以适当的减税、免税照顾。在实施步骤上,既可以考虑先从大城市起步,取得经验以后在中等城市、小城市和农村逐步推广;也可以考虑选择一些大城市、中等城市、小城市和农村同时试点,取得经验以后在同类地区逐步推广。而且,应当将此项改革与我国的地方税体系建设、整体税制改革、财税体制改革和其他相关改革紧密地结合起来,以期取得更好的社会效益,减少改革的阻力,降低改革的成本。

八、上海的房产税改革试点只针对增量房,是否公平?

有些人认为,上海的房产税改革试点只针对增量房,这种做法很不公平。我的看法是:从税制的公平性和目前各国通行的做法来看,房地产税当然应当适用于所有的房地产。但是,从现阶段我国房地产税制度改革的进程来看,采用分步实施、逐步推进的做法,也可以说是一种比较现实的选择和尝试。再者,从各地房产税改革试点的做法来看,上海的做法并不是唯一的模式,重庆就采用了其他的做法,其他地区实行此项改革试点时也可能采取不同的做法,这是符合税收分级管理和地方税由地方立法或者适当下放地方税的管理权的要求的。

在总结各地房地产税改革试点经验的基础上,应当可以制定适用全国的房地产税通则,就房地产税的基本要素(包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、计税方法、免税、减税、纳税期限和纳税地点等)作出原则性的规定。同时,应当允许各省、自治区和直辖市根据上述通则,并结合本地区的实际情况,制定当地实施上述通则的细则。

九、如何看待房地产价格里的国有土地出让金?

有些人认为,房地产价格里已经包括了政府收取的国有土地出让金,因此征收房地产税没有充足的理由。我认为这种说法似乎值得商榷。虽然国有土地使用权出让金收入已经纳入政府收入体系,但是此项政府收入与税收、行政收费等政府收入很不相同,似乎不宜一概而论。因为,此项收入已有特定的支出项目,包括征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出等,这些支出项目与建筑材料、设备和人工等支出项目类似,都是房地产成本的重要组成部分。所以,在设计房地产税制度的时候,对此应当深入分析,妥善处理。

十、如何确定我国房地产税的税率水平?

近来有传闻称,某地拟针对新增住宅开征房产税,税率为交易金额的4%。我认为这样的税率水平似乎偏高。如前所述,我国现行房产税中经营性自用房产的适用税率为1.2%。如果考虑作为计税依据的房产原值可以减除10%至30%,实际税率只有0.84%至1.08%。目前其他国家和地区的房地产税税率也普遍很低,且有多种优惠。因此,目前我国房地产税的基本税率不宜定得过高,似乎可以考虑确定为1%,并允许地方政府以此基础,根据当地的实际情况,在一定幅度以内适当上浮或者下浮。

十一、可否规定第一套自有自用住房免征房地产税?

我理解主张“第一套住房免税”的人们体恤民生的善意,即用这种方法照顾只有一套自有自用住房的普通房主,因为这部分人大多是中低收入者。但是,我不能同意从第几套开始征收房地产税的主张。因为,第几套住房是一个很模糊的概念(比如,第一套住房的面积可能很大,也可能很小;可能是豪华的别墅,也可能是破旧的简易房;虽然有些人持有多处住房,但是这些住房的坐落地点可能不尽一致),在税收管理工作中难以准确掌握。此外,目前各国也鲜见从第几套开始征收房地产税的做法。从我国现实国情考虑,也许采用按照人均免税面积规定免征额的办法比较可行。

十二、可否通过全国联网核查房主持有房地产的信息,并据以征收房地产税?

有些人主张通过全国联网核实房主在不同地区持有房地产的情况,以便汇总计算其持有的房地产总量,然后按照累进税率征收房地产税。这种主张貌似比较公平、合理,从技术上看也不太难,但是违背了房地产税的基本原理,也不符合各国征收房地产税的通行做法,因而并不可行。首先,房地产税是地方税,应当由房地产所在地政府所属的税务机关征收,不能跨地区征收。且不说北京市的税务机关不能对本市居民在黑龙江、新疆、上海等省、自治区和直辖市境内持有的房地产征收房地产税,就是北京市西城区的税务机关,也不能对本区居民在本市东城、密云等区、县境内持有的房地产征收房地产税。其次,目前各国鲜见按照纳税人在本国境内各地房地产合计数和累进税率征收房地产税的做法,对本国纳税人在本国境外持有的房地产征收房地产税更是难以想象的事情。

当然,通过全国联网统计个人持有房地产的情况,核查某些违法犯罪分子的房地产,或许有其必要性和可行性,不妨提请统计、纪检、监察、公安机关和检察院、法院等部门考虑,民政、人力资源和社会保障、住房和城建、审计、国资委、税务等相关部门也可以信息共享。